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辽宁丹东广东韶关限价令引质疑:限价为躲限购

点击:2834    时间:2017-11-30
【导读】进入9月,房价上涨较快的辽宁丹东、广东韶关等二三线城市先后出台政策,限制房价过快上涨。

根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,今年1至7月,丹东是全国房价涨幅最快的城市之一。

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  而韶关市房协公布的数据显示,今年上半年,韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米,同比上涨15.9%;7月房价涨幅超过了台州。后者在二三线城市中率先推出限购令。
  按照住房城乡建设部对列入新增限购城市名单的5项建议,丹东和韶关目前的情况似乎更符合“限购”的要求。
  一问:为什么要限价
  进入9月,由于房价上涨较快,辽宁丹东、广东韶关先后推出限价令。这是继浙江台州推出限购令之后,二三线城市楼市调控的新动向。
  辽宁丹东,紧邻朝鲜,总人口243万人,近来房价快速上涨。
  国家统计局发布的数据显示,今年1至7月,丹东是全国房价涨幅最快的城市之一;其中,有4个月单月同比涨幅位居全国70个大中城市首位。目前,丹东鸭绿江边的好位置房子最高报价已超过1万元/平方米。
  快速上涨的房价显然让当地感觉到了压力。9月5日,丹东市政府下发了《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》,并宣布从即日起实行。
  根据通知精神,已批准预售的分期开发项目,在通知下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可,销售均价不得高于该项目原均价。
  通知下发后申请预售许可的新建项目,均价不得高于同地段同类商品房销售均价。
  无独有偶,近日广东省韶关市政府也发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》。
  根据通知,从9月18日起,韶关商品房将实施限价销售。
  韶关限价的背景,也是当地房价的过快上涨。韶关市房协公布的数据显示,今年上半年,韶关市区成交楼房均价为4864元/平方米,同比上涨15.9%;7月房价涨幅超过了二三线城市中首个出台限购令的台州。
  二问:为什么不限购
  按照丹东和韶关近期房价走势,对比住房城乡建设部二三线城市限购标准,丹东韶关这样的城市显然应该在限购之列。
  那么,他们为什么不限购?选择限价,是不是对限购的逃避?限价与限购之间,有什么微妙的区别?
  业内人士认为,地方政府采用限价代替限购的好处是,通过价格管制的手段,能直接抑制住房价格的上涨,使房价统计数据出现停涨甚至下降,在房价涨幅榜上的排位也能迅速下滑。这样,地方政府能比较容易地完成年初制定的调控目标,降低被要求限购和问责的压力。
  “显然,大多数地方政府是不愿意限购的。”中国房地产协会副会长朱中一指出,限购会在一定程度上抑制当地房地产市场的发展,尤其会降低地方土地财政收入和房地产相关的其他财税收入,经济增长速度也会受到一定影响。对一些二三线城市而言,地方经济对房地产的依赖仍然很强,限购的影响会更明显。
  “按照国务院提出的要求,房地产调控、稳定房价,由省级政府负总责,市级政府负责落实。最后确定哪些二三线城市要纳入限购范围,由地方政府来决定,这也是合理的。”朱中一表示,通过限购措施抑制投资投机性购房需求的方向是正确的,在具体制定政策时,应当分析是哪些原因导致这些城市房价快速上涨。如果是因为投资炒房的需求增加,应该坚决进行限购。
  丹东和韶关都认为,目前购房需求主要来自本地需求,外来投资、投机需求不多,这是舍限购取限价的重要原因。
  以丹东为例,据分析,外地购房者占比仅为10%,主要来自省内和东北其他两省,炒房者并不多。一旦限购,“对当地的购房需求及房地产的伤害将非常大,所以选择了更为温和的限价”。
  韶关市住建局表示,外来人口在韶关购房比例不高(为14.7%),投资、投机炒作情况较少。如果实行限购,占市场主流的本地刚性需求将被抑制,改善性需求将受阻。
  三问:是不是假调控
  从本质上讲,一些地方政府缺乏房地产调控的动力和愿望。从已经出台的各项措施看,一线城市政策执行往往比较严格,但二三线城市相对比较宽松。尤其是限购,在执行过程中有不少擦边球可以打。在这种情况下,比限购更温和的限价措施,也有可能走样。
  “到最后,限价很有可能变成最高价,一些本来卖不到这个价钱的项目,也有可能主动向这个限价的水平靠拢,市场自身的调节机制就会出严重问题。”一位业内人士指出。
  该业内人士表示,一些城市提出当地投资投机需求不多,应该保护本地居民购买二套房、三套房的需求。“这本身就是自相矛盾的。一个家庭要买三套房子,不是投资投机是什么?”还有城市提出当地市场供应充足,本地居民购房不受房价上涨的影响。“如果真的供大于求,为什么房价上涨会这么快?种种借口,显然是地方在考虑自身的利益。”
  对二三线城市地方政府而言,既无法抗拒地价房价上涨带来的甜头,又要避免因调控不力可能导致的问责。两难之下,地方政府选择限价这种温和的方式,既是逃避,也是无奈。
  从近期中央有关部门传递出的各种信息看,将楼市调控坚持到底的决心非常坚定。限购范围扩大到二三线城市,除了政策本身的意义以外,也透露出积极的信号,即:房地产调控的方向不会改变,力度不会放松,决心不会动摇。
  “中央正在努力转变经济发展方式,调整经济结构,降低经济发展对房地产业的依赖。地方政府尽管面临两难,但也应该加快转变发展方式,不应该因为房地产调控影响了一点地方经济的发展,就开始动摇。”朱中一表示,“十二五期间,我国把经济增速目标定为7%,实际上已经为房地产调控预留了足够的空间。”

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